宁波这个小区限售5年的房子，没交付就卖了！9年后买家为过户，把卖家告上了法庭……

这个小区，具体位置在鄞州与高新区交界处，波波城、陆嘉家园的南边，国际汽车城的东侧，叫“和泰雅苑”。

小区位置示意图

和泰雅苑是原江东区的一个保障房小区，里面的房子，主要是经济适用房、公租房。

其中的经适房，当时销售时候就明确，有5年的上市交易限制期——相当于“限售”5年。

今天我们要说的事件，就是关于和泰雅苑里面的一套经适房的。

NO.1

据中国裁判文书网的判决书记录，事件中这套经适房的卖家，在2010年7月31日与买家签订《房屋转让合同书》，卖掉了当时还没拿到钥匙的房子。

这套房子是原价转让的，总价约34.3万元。

当年，和泰雅苑的经适房销售均价是5888元／平方米，只相当于市价的三分之一。

不过，卖家要求买家在协议签订三日内，一次性支付补偿金7万元。

同时，自协议签订之日三日内，买家要支付给卖家已付房款11万元和已付银行的按揭款2600元不到点，以后每月银行按揭款由买家以卖家的名义支付，直至付清为止。

2010年8月1日，签完合同的第二套，买家就把约定的总共应付的18.3万元不到的钱，全部付清了。

2011年3月，房子钥匙拿到，卖家将房子交付给了买家居住。交付后房子的装修及室内附加品，均由买家投入。

另外，买家一直还到2017年1月中旬，把全部银行按揭都还清了。

NO.2

这里要交代一个背景。

包括和泰雅苑在内，2009年年底时候，当时的宁波老三区总共推出了4938套经适房，供住房困难家庭申购。

当时明确规定，这批经适房在取得产权证５年后方可上市交易。5年内购房人因特殊原因确需转让的，区住房保障部门有权按照原价格进行回购。另外，5年限售期满后，购房人如要转让经适房，需补交土地收益等价款，并且区住房保障部门可优先回购。

和泰雅苑。资料图片。

因为有5年的限售期，和泰雅苑这套经适房在买卖时，双方约定，在可以上市交易时办理转让过户手续——合同中的约定是：2016年9月，房屋满5年后的第一个月内，卖家即协助买家办理过户手续。

但买家也是心大，直到按揭全部还请的2017年，都没办过户。

然后，在2019年的1月中旬，卖家来要求买家办理房屋过户手续，但——卖家提出，需另行付一笔好处费！

因为买家不同意给好处费，卖家便一直不配合办过户。于是，买家在2019年2月中旬把卖家告上了法庭。

NO.3

这起官司，鄞州区人民法院一审判原告即买家胜诉。

据一审判决书，鄞州区人民法院认为——

原、被告签订的《房屋转让合同书》系双方真实意思表示。涉案房产虽在该合同签订时限制交易，该限制仅对房产交易时间的限制，并非强制性禁止交易规定，且涉案合同也对办理房权变更的期限作出约定，亦未违反法律规定，双方均应按约全面履行合同。

原告已按约支付了全部购房款，合同约定的办理产权变更登记的条件亦已成就，被告理应按约履行合同义务。原告要求被告协助办理涉案房产的产权变更登记手续，符合合同约定，本院予以支持。

卖家不服一审判决，以经适房是“具有保障性质的政策性住房，政府享有优先回购权，出卖人需要政府行政审批”等为由，向宁波市中级人民法院申请再审，请求法院解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议，并要求买家腾退房屋。

今年1月公布的宁波市中级人民法院民事裁定书显示，市中院最终以与一审法院相同的理由，驳回了该卖家的再审申请。

NO.4

虽然这起官司是关于经适房的，但从“限售”的角度看，对于当下一些二手房交易也是具有借鉴意义的。

从2017年10月1日起，宁波限购政策升级，明确在海曙、江北、鄞州、镇海、北仑5区行政区域内心购买的住房，须取得不动产权证书满2年后方可转让。

此即实施至今的“限售”政策。

限售的这两年多时间里，有一些楼盘已交付，当下宁波二手房市场上也不乏2年限售期未满的住房在挂售。

显然，买了这类房子，现在肯定是没法去过户的，需等限售期满才能办过户，那么，买家就有可能会碰到上述和泰雅苑经适房的那位买家类似的事。毕竟，两年之后的楼市形势、房价水平、卖家心态等等，当下是难以预料的。

所以，买限售房，还请注意交易风险！

宁波晚报记者

周科娜

编辑

葛淑雅

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